星速优配蓝海下的留白：适老公寓供需现实观察

　　“因为两位老人年龄都比较大了，七十五六岁，您应该也能理解，确实风险有些大。”今年4月中旬，张嘉珂（化名）在为父母的一场前往济南的中长途旅行物色民宿时收到了来自民宿老板的“劝退”。这并非孤例，搜索社交媒体可以发现，很多用户发帖表示“老年人租房被拒”，也有很多用户发帖“你愿意把房子租给老年人吗？”，引发广泛讨论。

　　8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，文件再次提到要发展银发经济，培育消费新场景。

　　老龄化趋势日渐明显，但老年公寓行业却刚刚进入发展阶段。社会各界普遍认为，“银发经济”是蓝海产业，但具体到实施层面，为青年人建造的公寓遍地开花的同时，布局老年公寓产品的企业数量依旧很少。

　　民政部政策研究中心研究员刘振杰对《华夏时报》记者表示，银发经济面临的核心痛点为服务供给不足、支付能力受限以及适老化改造滞后，这些痛点不仅制约了老年群体生活质量的提升，也阻碍了银发经济与城市发展的良性互动。

　　如此明确的蓝海，为何难以吸引企业进入？

　　被“挡在门外”的老人

　　“坦白来讲，我不能接受把房子长租给高龄老人。”房东林珏（化名）把自己的决定告诉中介，委托后者与高龄租客沟通。对于林珏而言，做出这个决定时，她的内心承受着道德审判，“我知道每个人都会变老，但高龄老人住进来之后，我的心上好像也压着一座大山。”

　　人力资源和社会保障部发布的数据显示，2023年，我国60岁以上人口2.97亿人，占总人口比重21.1%；65岁以上人口超过2.17亿人，占比15.4%，老龄化趋势明显。这一趋势的变化也推动社会发展模式出现改革。《中国养老金精算报告2019—2050》预测，2025年，我国的老年抚养比将超过少儿抚养比，社会抚养重心将从“养小”转向“养老”。

　　芳华里家庭养老社区创始院长刘小冰对《华夏时报》记者表示，85岁以上的老人更需要有人长期陪伴生活，比如儿女、保姆或者寻找一个可以集中养老的地方。“但是，老人过了85岁之后，儿女的年龄普遍也比较大了，照顾父母的精力也很容易跟不上。如果找一个保姆，需要做照护、做饭等一系列工作，也很考验能力。老年公寓则是一个团队做这些工作，对于高龄的独居老人，或者失能失智的老人是比较合适的选择。”

　　然而，回到市场上，若选择居家养老，相关的居家照护服务数量较少，且质量参差不齐。若选择老年公寓，老年人则面临产品少、价格高的难题。

　　同时，世邦魏理仕华北区战略顾问部资深分析师耿雪对《华夏时报》记者表示：“老年公寓市场需求持续增长，但庞大的市场需求却难以转化为现实的购买力，供给与需求之间存在错位，总量缺口显著。”

　　万元公寓与千元床位

　　老年公寓市场产品供给在走向两极。“每个月大概需要1.5万元左右的费用。”北京一位送父母居住老年公寓的受访人对《华夏时报》记者表示。那是一家高端老年公寓，地理位置优越，儿女可以随时探望，提供专业的护理服务以及丰富的娱乐活动。“随着老人的身体越来越不好，可能需要更多的照护服务，未来的费用每个月或许要达到2万元。”上述受访人士表示。

　　在当下的薪资水平下，一位老人在高端老年公寓的花费数额如此，这绝对称得上是一笔不菲的费用。芳华里的收费水平同样不低。“有部分老人是卖了房子过来居住的，还有部分是老人的退休金加上儿女给出一部分，覆盖这笔支出。”芳华里方面对《华夏时报》记者说。

　　芳华里被看作是居家养老产品的代表，选址于北京丰台方庄，地理位置优渥，周边医疗配置充足。从外观上来看，在行人经过这片橙色建筑群时，很难想象到这是一幢老年公寓，它完美地融入周边的居住区中，散发着平静的气氛。

位于北京方庄的芳华里养老社区。李凯旋/摄

　　芳华里为老人提供包括电影放映、手工制作、演出会等多个娱乐活动，提供的营养餐也采用自助的形式。甚至，芳华里考虑到部分老人驼背，不容易看到门牌号，在每间房间门口腰部位置做了一个摆台，放上老人熟悉的饰品，让老人可以分辨自己的房间。

芳华里公寓设施。李凯旋/摄

　　“目前，老年公寓主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达地区和海南等环境优势与区位优势突出的城市，经济欠发达且老龄化程度较高的地区，老年公寓的数量和质量相对不足。”耿雪对《华夏时报》记者表示。在三、四线城市及县城，“老年公寓”更多以“养老院”的形式存在，但从提供的产品和服务上来看，这称得上是两类产品。

　　山东德州一县城的养老院位于县城中心位置，毗邻医院。“一个床位每个月收费1300元左右，每个房间两个人，这是可以自理的老人费用。”一位了解这一养老院收费模式的受访人对《华夏时报》记者说。“住的也是两人间，半自理的（老人）一个月收费2000元，完全不能自理的（老人）则是收费3000元。有护工，但是一位护工要照顾好几位老人。”另一位受访人对《华夏时报》记者表示，他的母亲此前入住了一家位于河北的私营养老院。

　　月收费不足2000元的“养老院”与月收费近2万元的养老公寓同时存在于市场上，中间缺少的恰恰是收费适宜、服务全面的普惠型养老产品。“行业竞争格局相对分散，资源分配不均。从产品端来看，中端刚需市场存在产品空缺，下沉市场资源比较匮乏。与之相反，高端市场过度覆盖，面向工薪退休群体，低收入群体的普惠制床位则是严重不足。”耿雪分析指出。

　　“区域分化逐步明显是我国当前养老服务体系的特点之一。在老龄化和城镇化双重驱动下，一线城市周边将形成‘卫星养老圈’。”刘振杰进一步向《华夏时报》记者分析了未来我国养老发展趋势。

　　高成本：建筑安全与医疗的巨额投入

　　主营业务之一为康养的广宇集团股份有限公司（002133.SZ）在2024年年度报告中提到，2024年，全国养老机构及社区服务设施总数突破45万个，较2023年新增约5万个，全国养老机构床位总数则突破829万张。但与65岁以上人口的数量相比，这个数据或许远远不够。

　　另一个值得关注的现象是，在社会“老龄化”日益明显的背景下，主要目标群体是青年人的长租公寓开业数量却如同滚雪球般增长。克而瑞数据显示，其监测的核心八城在运营集中式公寓的房间量从2021年一季度的66万间攀升至目前的约120万间，不足5年就实现翻倍。

　　既然是蓝海，为何少有船只驶入？

　　耿雪表示，安全冗余是底线成本。老年公寓对于建筑安全性能要求更高，包括提升建筑抗震等级、防火材料应用、双消防通道及医疗电梯布设等。底线成本之外，包括医疗、人力在内的其他成本也在直线上升。“青年公寓楼下有个药店就够了，但老年公寓必须建立三级医疗响应，即基础层每层配备血氧监测仪和药品智能分发机；中间层设置医疗室处理慢病管理；顶层要通过绿色通道直连三甲医院等。”耿雪对《华夏时报》记者说。

　　同时，耿雪指出，老年公寓的室内系统在保证长者宜居的居住环境外，更加强调生活便利与安全保障功能，需要配备健康监测、应急响应、家属联动功能，且科学的适老化改造与医疗条件的衔接预留是产业的核心竞争力，也是行业不断迭代的关键。

　　“最后，老年公寓的公共配套更丰富，面积比例也会更高，功能包含长者食堂、康养中心、老年大学等，功能复合多元。整体而言，老年公寓的核心竞争力在于整合安全硬件、医疗资源、人文关怀，而非简单居住功能升级。”耿雪分析表示。

老年公寓内部的电影院及舞台设施。李凯旋/摄

　　“建造青年公寓，公司不需要考虑这些因素，但是建造老年公寓，公司不仅仅需要承担更大的责任，还要投入更多的成本增加配套设施。”一位房地产行业从业者对《华夏时报》记者表示。

北京某养老院老人房间门口的标识。李凯旋/摄

　　慢回报：与资本期望背道而驰

　　另一个障碍接踵而至，大投入之后是慢收益。“这是一个赚慢钱的行业，可能和很多企业想要的盈利模式背道而驰。”刘小冰说。

　　世邦魏理仕华北区战略顾问部资深经理崔明敏对《华夏时报》记者说：“老年公寓的前期成本较高，加之其主要采用长期运营模式，资金回笼速度慢，回报周期长。这种‘重资产、长周期、低回报’的特性使得老年公寓成为一个慢生意，对投资者耐心和资金实力都提出了极高的要求。”

　　崔明敏进一步提到，养老机构为了弥补前期巨额建设投入和高昂的日常运营成本，普遍采用高额赞助费及押金等前期收费和较高月费的收费模式，这种高门槛导致很多老年人望而却步，从而使得养老机构床位空置率居高不下。这种收费模式可以帮助机构快速回笼资金，但也将大部分潜在客户挡至门外。《华夏时报》记者在采访的过程中同样注意到，一些高端老年公寓的入住率距离“满员”仍有较大距离。

　　“‘高门槛—低入住率—高空置率—继续高收费以维持运营’的循环就出现了，但这种循环制约了老年公寓市场的健康化发展和规模化推广。”崔明敏直言，“市场接受度与支付能力尚不明朗，市民普遍对老年公寓的预收费感到‘肉疼’，认为其费用负担不小。”

　　“定位于普惠性、有基础保障的老年公寓，是真正兜底普通人可以负担的产品，普惠型公寓需要推广。市场上不能都是高大上的‘养老豪宅’，普惠型公寓是解决‘公平性’和‘可及性’问题的产品，政府支持、政策倾斜和社会力量的加入对这种模式的成功而言非常关键。”崔明敏说。

　　政策工具：激发银发经济市场活力

　　对于一个正在发展的行业而言，除了“高成本”与“慢回报”之外，还有一连串的问题需要解决。

　　“养老服务行业的‘专业化’是未来发展的必然方向，但其背后的人力成本和人才供给是核心瓶颈，专业人才严重短缺是制约行业发展的关键因素。”崔明敏对《华夏时报》记者说。

　　华泰人寿方面认为，社会的养老观念愈加成熟，消费能力、意识在逐步加强，养老行业呈现“长坡厚雪”的态势。这意味着，“银发经济”这一赛道对企业而言依旧备具吸引力。

　　“从2013年鼓励社会资本参与养老服务，到2017年提出丰富养老服务产业模式，再到2021年首次提出‘银发经济’，政策不断升级和完善。2024年1月份，国务院办公厅更是明确指出，‘银发经济’包含‘老龄经济’和‘备老经济’，提出培养包括养老金融在内的七大潜力产业，这一政策的出台为银发经济的发展提供有力保障和支持。”华泰人寿方面对《华夏时报》记者表示。

　　“应鼓励各类社会资本全方位进入银发经济领域，加快培育具有明显竞争力的银发经济经营主体，重点扶持从长远看发展前景明确，短期看供需缺口较大的潜力产业，设立专项研发基金等。”刘振杰也从政策出发给出上述解决路径。

　　刘振杰进一步分析表示，政策工具是发展银发经济的核心支撑。其一，可以进一步扩大税收优惠覆盖范围，对于综合了养老、旅游等多位一体的康养产业，应给予更多的税收优惠；其二，通过职业院校“订单式培养”机制，精准对接银发经济人才需求，也可以实施“人才回流计划”，鼓励退休人员返聘至社区诊所；其三，利用金融保险工具破解支付能力不足与风险分担的难题，综合运用信贷、保险、债券等金融工具。

　　升级与改造：打造老年公寓的路径

　　聚焦至老年公寓这一类型产品上，《华夏时报》记者注意到，近年来，政策对于老年公寓或者老年配套设施的支持实际上不容忽视。例如，在“居家养老”的主流观念下，适老化改造成为市场往前走的主要抓手。今年1月份，商务部等六部门联合印发文件，明确提出居家适老化改造产品补贴标准可适度提高，应不高于30%。随后，包括河南等多地发布了具体的实施方案。

　　但居家养老更多的是站在“自理”或者“半自理”的情形下做出假设，而当“完全无法自理”来到时，当身边难以有子女全职提供照护服务时，老人究竟需要一个什么样的产品？问题又回来了。

　　近两年，我国房地产供求关系出现较大变化，多地加速收购存量房用作保障性住房。既然建筑主体已经存在，那么是否可以将这些存量房改造为老年公寓？“并非所有的存量房都适合做老年公寓，老年公寓产品的设计和一般的住宅是不一样的，还是要对产品做适老化改造。”刘小冰对《华夏时报》记者说。

　　在崔明敏看来，“藏”在成熟居民区里的社区嵌入式老年公寓较容易推广，老人不需要离开熟悉的环境，这符合“居家养老”的传统观念。这一模式可以充分利用社区原有的超市、小诊所等资源，使得企业配套负担较小，从老人生活完全自理到需要轻度协助，都可以提供支持，做到将专业护理资源送到家门口，弥补家庭和社区照护的不足。这一模式推广出来成本相对可控，模式也更容易接受和复制。

　　但在崔明敏看来，未来市场大力发展的方向必然是医养深度结合型老年公寓，其核心是将专业的医疗服务，特别是慢性病管理、康复护理等直接嵌入到养老环境中，形成“楼上养老、楼下看病”的格局。

　　耿雪认为老年公寓市场需通过政策精准分层、商业模式创新、技术降本增效、金融工具赋能等多维策略，在保障服务质量前提下降低准入门槛。

　　App豆瓣有一个“‘适老化改造’促进会”，里面有38000多位成员，他们把自己称为“未来”的老人。成员们在里面讨论“在哪里寻找合适获得适老化改造机构”“求推荐老人助力车”“适老化的旅游旅居对父母更友好？”等一系列“老年问题”。

　　这一小组简介的最后一段相当动人，它提到：“我们应当将我们生活的世界，改造成一个老年人也能够安全、幸福地度过余生的世界，而这需要改换社会与市场的逻辑，需要每一个人关心老年人的困境与需求，并为之行动起来。”

　　如何打造老年公寓并非一个商业问题，而是政策、资本、社会观念三方需要协同解决的系统工程。让老人安度晚年从来不是某一群体的责任。当政策的温度、市场的活力、社会的善意交织，银发岁月里的那张“床位”，终将成为每个家庭都能触及的安心与温暖。

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